Um dos grandes consumidores de recursos do varejo são os pontos comerciais. A imobilização de recursos reduz a velocidade de crescimento da rede e, frequentemente, compromete caixa acima do razoável, especialmente se o ciclo de prosperidade econômica se mostra mais curto do que o esperado.
Uma forma de contornar este problema é separar o negócio imobiliário do fundo de comércio, deixar sua propriedade para um fundo financeiro e celebrar um contrato de locação de longo prazo. Essa alternativa de financiamento do varejo vem se expandindo cada vez mais no país.
Fundos Imobiliários são regulados, fiscalizados e têm seu funcionamento autorizado pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários). São formados por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos, solidariamente, em todo tipo de negócios de base imobiliária. Do patrimônio de um fundo podem participar um ou mais imóveis, parte de imóveis, direitos a eles relativos, etc.
Há 6 tipos de fundos imobiliários, sendo que apenas 2 são de interesse direto de varejistas potencialmente interessados em uma parceria:
1) Fundos de desenvolvimento imobiliário
São os mais arriscados ao investidor. O gestor investe na construção de imóveis que serão depois revendidos com a expectativa de obtenção de lucro. O risco do incorporador é integralmente transferido para o investidor.
2) Fundos de renda – Shoppings
O gestor constrói ou compra o imóvel, aluga essas propriedades para lojistas e distribui a renda líquida gerada pelos aluguéis mensalmente aos quotistas. O fundo tem um componente de renda fixa uma vez que distribui aluguéis mensais. Por outro lado, quando o imóvel fica vago, há uma interrupção no fluxo de renda, o que é uma característica de uma aplicação de renda variável. O sucesso desse tipo de fundo depende tanto do momento do mercado imobiliário quanto do desempenho do varejo.
3) Fundos de renda – Lajes corporativas e galpões industriais
Funcionam de forma parecida com os fundos de shoppings mas costumam ter um número menor de inquilinos. Eventualmente, podem ter apenas um. Edifícios construídos no sistema Built to suit são um bom exemplo. Built to suit é um termo usado para identificar contratos de locação a longo prazo no qual o imóvel é construído para atender os interesses de um locatário pré-determinado. O usuário do imóvel tem a vantagem de não precisar imobilizar capital, permitindo à empresa concentrar seus recursos de investimento no negócio em si. Este conceito é bastante adequado para magazines, grandes lojas, supermercados, hipermercados, armazéns e centros de distribuição, etc. Alguns dos mais conhecidos fundos nessa modalidade são TRX Realty, Rio Bravo Renda Corporativa, Credit Suisse Hedging, Griffo, RB Capital e Brazilian Finance & Real State
4) Fundos de fundos
Investem em quotas de outros fundos imobiliários que, na visão do gestor, estão mal precificados pelo mercado. Trata-se de um gênero ainda novo no Brasil.
5) Fundos de compra e venda de imóveis
Tentam lucrar com a compra e venda de imóveis aproveitando os ciclos econômicos. Quando o momento econômico está ruim, o fundo compra imóveis a um preço interessante, e os revende quando o mercado está em alta. São muito mais comuns nos EUA do que aqui.
6) Fundos de recebíveis imobiliários
Esses são os únicos fundos imobiliários que podem ser considerados investimentos puros de renda fixa. Quem investe em fundos de CRI (certificados de recebíveis imobiliários) compra o direito de receber créditos concedidos para a aquisição ou construção de imóveis. Por outro lado, o gestor desses fundos pode comprar créditos gerados por diversas instituições financeiras, aumentando a diversificação.
É possível negociar com fundos tanto a transferência de imóveis já existentes quanto a construção de novos pontos dentro da estratégia de expansão da rede. Como todo locador, os fundos esperam que a empresa tenha solidez financeira para honrar com seus compromissos a longo prazo